“完满是押宝将来，心里老是没底。”邱明（假名）走出广州地铁地产珑璟台（以下简称珑璟台）的售楼部，仿照照旧感觉难以心动。邱明是一位改善型购房者，看好海珠区，特别是琶洲的将来成长。然而，发觉顶流项目琶洲南TOD的价钱早已超出了承受范畴。于是，他将目光转向距离琶洲电商总部约4公里外的珑璟台。“产物本身确实不错，但取预期之间差距不小。”邱明说道，虽然项目宣传位于琶洲南，但现实上却位于龙潭，周边贸易和教育配套仍显不脚，无法满脚他对改善栖身的期望。据领会，珑璟台位于地铁18号线号线交会的龙潭坐上盖，规划4栋29~30层的室第，产物包罗120~195平方米四房，户型利用率跨越100%，中高层单元可望海珠湿地公园景不雅。虽然项目正在设想和景不雅上均不乏亮点，但珑璟台的市场热度一直未能激起太大波涛。按照阳光家缘的数据，珑璟台（尺度地名：碧景苑）开盘跨越一年，网签121套，去化率约46%。此中，面积最大的195平方米户型，至今仅网签1套。回首珑璟台的价钱走势，项目于2023年四时度开盘时，价钱为8。5万~9。5万元/平方米。2023年12月，琶洲西区AH040331地块颠末85轮激烈竞拍后，楼面地价高达75670元/平方米，成为广州“新地王”。珑璟台本来具备“面包比面粉廉价”的劣势，但跟着市场持续下行，珑璟台不得不进行价钱调整。以142平方米产物为例，2024年3月，低层特价单元约1200万元，而现在同类户型特价仅1000~1100万元。业内人士阐发，起首是遭到市场的影响。伴跟着万万级豪宅产物数量的添加，采办力却未能同步增加，导致降价压力加大，琶洲也未能幸免。二手房的成交环境更能佐证这一点。以标杆项目保利天悦为例，贝壳APP数据显示，2024年仅成交两套单元（仅贝壳平台）。此中，12月成交一套199平方米的四房，单价13。5万元/平方米，另一套为3月成交的289平方米五房，单价16万元/平方米。而2023年则成交了10套，大部门成交价集中正在17万~18万元/平方米。此外，从打改善的雅郡花圃，2024年的成交价也从此前的遍及“7”“8”字头，跌至“5”“6”字头。“另一方面，珑璟台的问题正在于产物错配。”上述业内人士暗示，从、地块规模到周边来看，总价节制正在800万~900万元，大概更能打动市场。但珑璟台的从力户型大多为140平方米摆布，且有部门195平方米的大平层，总价难以压缩。一位资深中介经纪人透露，珑璟台不少单元价钱已跌至“7”字头。客岁四时度，受政策利好的影响，去化呈现了一波反弹。但良多客户将珑璟台取临近的中海大境进行对比，遍及反映不喜好珑璟台的。“四周多为城中村景不雅，配套设备能否跟得上也令人担心。别的，项目体量较小，四栋楼分成两个小地块，两头有市政道，全体舒服度无限。”邱明暗示。2024年10月底，保利以59亿元竞得琶洲三地块，楼面地价约4。3万元/平方米，总建建面积约13。8万平方米，容积率仅2。5。该项目将打形成保利“天字系”产物，估计本年3月表态，采用南北对流板楼设想，包含20栋16~32层的室第，总货量跨越900套，产物涵盖约120、140、190平方米四房，从打高利用率。取珑璟台比拟，保利琶洲南项目正在地舆上更具劣势，取琶洲会展区仅隔一条黄埔涌。广州还打算投资9。1亿元，完美琶洲南区的道、桥梁等根本设备，此中次干道规划横一、会展东紧邻琶洲南三宅地，估计将于2025年8月开工。上述业内人士阐发，珑璟台取保利琶洲南项目从产物户型上高度沉合，但后者距离琶洲焦点区更近，项目规模更大，将来小区和配套更合适改善型买家的需求。户型设想必定会再度迭代，加上保利一贯实正在的订价策略，估计开盘将有欣喜价，这也意味着珑璟台的去化压力进一步加剧。更值得一提的是，2025年首批出让的地块之一——琶洲中二区AH041122地块，是琶洲眼片区的首室第用地，占地面积约2。1万平方米。地块北侧规划为教育用地，且距离保利天悦很是近，具有雷同的江景资本，因而被视为本年最具潜力的地块之一。按照规划，整个琶洲片区将分为四大区域：琶洲西区（人工智能取数字经济集聚区）、琶洲中区（聪慧会展财产立异区）、琶洲东区（数字经济取总部经济立异合做区）和琶洲南区（立异融合拓展区）。琶洲眼片区则位于琶洲中区，接近“读懂中国”国际会议永世会址，将来将扶植集高端国际会议和展现核心于一体的分析型会议核心。此外，2025年地王项目琶洲·樾华樾即将上市，同时琶洲南TOD也正在热销中。更况且，跟着广州多个焦点地块的接踵出让，2024年成交单价跨越4万元/平方米的地块数量创下四年来的新高，共有7，且次要集中正在“珠金琶”板块。已经“缺货”的琶洲市场，现在正送来一轮愈加激烈的合作。按照克而瑞数据监测，2024年广州万万级以上豪宅成交量4582套，较2023年的4957套略有回落。成交均价为82898元/平方米，同比下降5%。这一回调标记着自2020年以来，广州万万级以上豪宅成交均价的初次下行。